Пример экспертизы сметной документации на строительство жилого дома в Майкопе

Данный кейс описывает процесс проведения экспертизы сметной документации на строительство 5-этажного жилого дома в Майкопе, Республика Адыгея. Проверка проводилась в рамках негосударственной экспертизы с целью подтверждения достоверности сметной стоимости и соответствия проектной документации требованиям нормативных документов Минстроя России и ТЕР-2025 Республики Адыгея.

Нормативная база

Градостроительный кодекс РФ (статьи 49–50) — правовые основания проведения экспертизы;
Постановление Правительства РФ № 87 — состав и содержание проектной документации;
МДС 81-33.2004 — методика определения сметной стоимости строительства;
МДС 81-35.2004 — нормы расчёта накладных расходов и сметной прибыли;
Приказ Минстроя России № 421/пр — порядок применения индексного и ресурсного методов;
СП 54.13330.2022 — жилые здания многоквартирные. Нормы проектирования;
ТЕР-2025 Республики Адыгея и письма Минстроя РА — индексы пересчёта по видам строительных работ.

Этапы проверки

Проверка выполнялась экспертной организацией в течение 12 рабочих дней. Анализировались применённые нормативные расценки, индексы пересчёта, коэффициенты зимних условий, а также обоснованность накладных расходов и сметной прибыли.

Этап	Описание действий	Нормативный источник
1	Проверка состава сметной документации и исходных данных	ПП РФ № 87
2	Проверка применённых расценок ТЕР-2025 Республики Адыгея	ТЕР-2025 РА
3	Контроль расчёта накладных расходов и сметной прибыли	МДС 81-33.2004; МДС 81-35.2004
4	Проверка правильности применения индексов пересчёта и коэффициентов зимних условий	Приказ Минстроя № 421/пр; письма Минстроя РА
5	Формирование заключения и расчёт экономического эффекта после корректировок	ГрК РФ

Исходные данные проекта

Объект — жилой дом, 5 этажей, 40 квартир;
Базисная стоимость — 14 800 000 руб.;
Индекс пересчёта (общестроительные работы) — 9,10;
Коэффициент зимних условий — 1,08;
Период проведения экспертизы — июль 2025 года.

Пример расчёта

Итоговая стоимость = Базисная × Индекс × Коэффициент.

Пример: 14 800 000 × 9,10 × 1,08 = 145 166 400 руб. Расчёт выполнен по индексному методу с применением данных II квартала 2025 года для города Майкопа.

Выявленные ошибки

Применение устаревших расценок из базы ТЕР-2023 вместо ТЕР-2025;
Отсутствие расчёта сметной прибыли по отдельным видам работ;
Использование индекса для сантехнических работ при расчёте общестроительных;
Ошибки в округлении итоговых показателей и недостаточная детализация сметы по разделам.

Вывод

Экспертиза сметной документации жилого дома в Майкопе подтвердила необходимость обновления нормативной базы и корректировки сметных расчётов. После исправления ошибок итоговая стоимость проекта была снижена на 2,7 %, что позволило подтвердить достоверность сметной стоимости и успешно пройти государственную экспертизу в Республике Адыгея.

Следующая »« Предыдующая