Данный кейс описывает проведение экспертизы сметной документации проекта строительства административного здания для органов исполнительной власти Республики Адыгея. Проверка проводилась в городе Майкопе в рамках негосударственной экспертизы с целью подтверждения достоверности расчётов, корректности применения ТЕР-2025 Республики Адыгея и нормативов Минстроя России.
Нормативная база
- Градостроительный кодекс РФ (статьи 49–50) — регламент экспертизы проектной и сметной документации;
- Постановление Правительства РФ № 87 — состав и структура проектной документации;
- МДС 81-33.2004 и МДС 81-35.2004 — методика определения сметной стоимости и расчёта накладных расходов;
- Приказ Минстроя России № 421/пр — индексный и ресурсный методы расчёта сметной стоимости;
- СП 118.13330.2020 — общественные здания и сооружения. Нормы проектирования;
- ТЕР-2025 Республики Адыгея — территориальные единичные расценки по видам строительных работ;
- Письмо Минстроя и ЖКХ Республики Адыгея от 15.07.2025 — индексы пересчёта для объектов административного назначения.
Этапы проведения экспертизы
Проверка выполнялась экспертной организацией в течение 12 рабочих дней. Анализ охватывал состав проектной документации, корректность расчётов сметной стоимости, соответствие применённых индексов и нормативных коэффициентов требованиям Минстроя России.
| Этап | Описание | Нормативный источник |
| 1 |
Проверка структуры сметной документации и исходных данных |
ПП РФ № 87 |
| 2 |
Проверка корректности применения ТЕР-2025 Республики Адыгея |
ТЕР-2025 РА |
| 3 |
Анализ применённых индексов пересчёта и коэффициентов пересмотра |
Письма Минстроя РА |
| 4 |
Проверка расчётов накладных расходов и сметной прибыли |
МДС 81-35.2004 |
| 5 |
Формирование заключения и определение экономического эффекта |
ГрК РФ; Приказ Минстроя № 421/пр |
Исходные данные проекта
- Объект — административное здание общей площадью 4 500 м²;
- Базисная стоимость — 21 000 000 руб.;
- Индекс пересчёта (общестроительные работы) — 9,10;
- Коэффициент зимних условий — 1,08;
- Период проведения экспертизы — июль 2025 года.
Пример расчёта
Итоговая стоимость = Базисная × Индекс × Коэффициент.
Пример: 21 000 000 × 9,10 × 1,08 = 206 748 000 руб. Расчёт выполнен по индексному методу с применением актуальных индексов пересчёта для Республики Адыгея (II квартал 2025 года).
Выявленные ошибки
- Применение индекса пересчёта для инженерных работ вместо общестроительных;
- Ошибки при расчёте накладных расходов — завышение на 2,8 %;
- Неучтённые затраты на благоустройство и внешние инженерные сети;
- Отсутствие пояснительной записки с обоснованием коэффициентов пересчёта;
- Несоответствие объёмов работ в смете и проектной документации.
Рекомендации
- Использовать только утверждённые индексы пересчёта Минстроя Республики Адыгея для II квартала 2025 года;
- Проверять соответствие сметных расчётов проектной документации и ведомостям объёмов работ;
- Включать пояснительную записку с указанием всех применённых коэффициентов и индексов;
- Применять ТЕР-2025 Республики Адыгея без смешения с устаревшими расценками;
- Выполнять повторную верификацию перед подачей в государственную экспертизу.
Вывод
Экспертиза проектно-сметной документации на строительство административного здания в Майкопе подтвердила значимость точного соблюдения нормативных требований. Применение актуальных ТЕР-2025 и индексов пересчёта обеспечило снижение стоимости проекта на 2,9 %, что повысило достоверность расчётов и позволило успешно пройти государственную экспертизу в Республике Адыгея.